预售期房如同以销定产。预售了多少套期房，就只能建设多少套现房，不会岀现房产过剩。但哪家房地产公司产能很强，预售的期房却很少，也不能盲目生产，只能任由自己产能过剩。
限购期房以后，实际上对开发商的要求更高了，开发商如果不准确预判市场需求，盲目开发，担负的风险可就大了。因为开发商如果盲目开发，导致大批房子卖不出去，就会房产过剩了，也就是生产过剩了。产能过剩并未造成实际损失，生产过剩就造成了巨大的实际损失，这就是二者的根本区别。
我们来回顾一下一些小城市的房产过剩悲剧是怎么上演的。
在房地产热初期，很多人抓住了开发房地产商机，变成了暴发户。后来国家为了抑制房地产，限购土地。这些小开发商为了不错过农村城市化的商机，在城市拿不到地，便一窝蜂打着新农村建设的旗号，到乡镇街市买地建房。
这些暴发户把手中的暴利用光了，到银行抵押贷款额度也有限，便疯狂向民间借贷，民间小额贷款公司便如雨后春笋般冒岀来。这些小额贷款公司主要是由股东出资和通过理财方式向亲友集资，绝大多数资金都贷给了小房地产开发商。
房地产热让资本发疯，资本越发疯越助推房地产热。
很快，问题来了，因为农民进城不是要进乡镇街市，而是要进城市，至少也要进县城，所以乡镇街市所建的一幢又一幢楼房，无人问津，几乎全部成了过剩房产。我湖北老家的两个亲友，由暴发户的小开放商，变成了负债累累的破产者。另一个银行退休的亲友，与人合股开的小额贷款公司，因为贷给小开发商的6000万资金完全收不回，也破产倒闭了。还有一个亲友买了一套小街市的房产，因为相邻的两栋楼只卖岀了三套，三家去住晚上黑漆漆，有如鬼楼，都不敢去住了，再贱的价也卖不出去，只能自认倒霉。
一些小城市出现的大片大片过剩鬼楼，受害者不只是小开发商、小额贷款公司、购房农民以及当地银行和当地政府，国家其实也是受害者。想想吧，国家花那么多宝贵的外汇，从澳大利亚等国高价购回那么多铁矿石，变成钢筋后，却被埋进了这一幢一幢过剩鬼楼里，能说国家不是受害者吗？
其实人类也是受害者。因为铁矿石、砂石水泥以及能源等不可再生资源，日益枯竭，对于人类来说越来越宝贵，却要么被白白埋进了这些过剩鬼楼里，要么在建这些过剩鬼楼时被白白浪费掉了。
上述就是一些小城市房产严重过剩造成的巨大损失。因为这些损失，市场优胜劣汰机制，几乎将中小房地产开发商淘汰殆尽，以恒大为首的大房地产开发公司，基本主宰了中国的房地产市场。
